A um quarteirão da Praça Sete, no coração de Belo Horizonte, o edifício Maranhão, construído na década de 1940, será o primeiro a ar por restauração por meio do retrofit — política pública que visa requalificar imóveis subutilizados no centro da capital. A prefeitura concedeu o alvará de construção na última sexta-feira (6), autorizando a transformação do edifício, atualmente comercial, em um residencial com 124 apartamentos. Há um prazo legal de quatro anos para finalização das obras.

Projetado pelo arquiteto Raphael Hardy Filho e inaugurado em 1948, o prédio tem estilo art déco e está localizado na rua dos Tupinambás, entre as ruas Espírito Santo e Rio de Janeiro, a poucos metros da avenida Amazonas. Apesar de estar no hipercentro da cidade, o quarteirão é caracterizado por trânsito local e baixa circulação de veículos.

A Lei do Retrofit (11.783/2024) tem como objetivo estimular a requalificação de imóveis subutilizados no centro e em seu entorno, com mecanismos que facilitam a regularização e o licenciamento de reformas e readequações. Aprovada em consonância com o Plano Diretor de BH, a legislação busca incentivar o uso inteligente da infraestrutura urbana já existente.

Segundo o secretário municipal de Política Urbana, Leonardo Castro, o retrofit representa uma alternativa sustentável para enfrentar os desafios da ocupação do centro. “Esse conjunto de incentivos, que reúne benefícios fiscais, flexibilização de normas e estímulo à habitação social, tem potencial para transformar o centro de Belo Horizonte. É uma ferramenta poderosa de requalificação urbana”, afirmou.

Obras devem começar em 2026

Responsável pelo projeto, a arquiteta Gisele Borges de Carvalho afirma que a mudança de uso do edifício — de comercial para residencial — foi motivada pela queda na ocupação após a pandemia. “Antes da pandemia, ele estava quase 100% ocupado. Depois, a ocupação caiu para 30%”, explica.

Fachada do edifício Maranhão, no centro de BH (Foto: Fred Magno / O TEMPO)

Com o alvará concedido, a próxima etapa será o registro de incorporação, seguido pela possibilidade de vendas. A previsão é de que as obras comecem em 2026. Segundo Gisele, as principais intervenções serão nas redes elétrica e hidráulica, além da construção de banheiros e cozinhas, que não existiam originalmente. 

Das 124 unidades previstas, cerca de 100 terão em torno de 30 metros quadrados. As demais devem variar entre 80 m² e 100 m². Os apartamentos serão comercializados livremente, sem a necessidade de atender a faixas específicas de renda. A unidade do Banco Itaú, presente na fachada do edifício, permanecerá.

Incentivos e contrapartidas

Entre os incentivos previstos, a Lei do Retrofit dispensa a obrigatoriedade de vagas de garagem, permite ventilação mecânica em banheiros e o uso de fachadas aeradas, além de flexibilizar exigências relacionadas à ibilidade. No campo fiscal, a legislação garante isenção do ITBI na aquisição de imóveis destinados à produção habitacional e concede desconto de 50% no IPTU por até três anos para projetos aprovados sob essa norma.

As contrapartidas exigidas incluem medidas sustentáveis, como tecnologias de eficiência energética, e o cumprimento das normas de segurança e ibilidade. O projeto deve ainda incorporar ao menos uma forma de “gentileza urbana”, como fachadas ativas, espaços públicos de convivência ou áreas coletivas, como terraços.

Edifício Maranhão ará a ter uso residencial (Foto: Fred Magno / O TEMPO)

Não podem ser enquadrados na legislação imóveis localizados em áreas de risco, terrenos públicos, zonas não edificáveis ou que estejam sob disputa judicial. Bens tombados também estão sujeitos a restrições específicas.

Centro vivo

Para a arquiteta Gisele Borges, revitalizar prédios vazios ou com alta vacância é uma estratégia para trazer de volta a vida urbana ao centro. “A boa cidade é a que permite caminhar a pé, com estrutura próxima. Acredito que os prédios vazios deveriam ser privilegiados para reocupação. Só assim vamos garantir que o centro tenha vida de dia e de noite”, diz.

Na avaliação dela, a perda de vitalidade do hipercentro está relacionada à ausência de moradias. “O centro foi perdendo vida e comércio. As lojas deixam de ter desejo de estar naquela rua. Se a gente consegue atrair novas moradias, revitaliza o espaço, traz segurança e movimenta o uso noturno. São questões simples: garantir calçada, integração, limpeza”, completa.

“Com a emissão do primeiro alvará, Belo Horizonte dá um o concreto para reconfigurar sua área central, tornando-a mais habitável, segura e conectada às demandas contemporâneas de moradia e uso urbano”, conclui o secretário Leonardo Castro.